divisione e permuta di cosa
futura
Not. Francesco Pianu
Ho stipulato qualche anno fa un contratto di
divisione di cosa futura (precostituendo un condominio) che è stato tassato originariamente
con tassa fissa (similmente ad un condizionato) e con imposta proporzionale
all'1% (divisione) al momento della venuta ad esistenza del bene, in seguito a
comunicazione da parte degli interessati.
A parte gli aspetti fiscali però, mi chiedo se non
sia il caso di riflettere sul possibile conflitto della fattispecie con
l'art.17, L. 47/1985, che sanziona con nullità l'atto che non contenga gli
estremi della concessione edilizia, posto che a me solitamente accade di dover
stipulare in un momento anteriore al rilascio della stessa e quando,
generalmente, l'impresa costruttrice non essendo proprietaria del bene non è
ancora in grado di richiederla.
Il
problema si pone ovviamente anche per il caso della permuta del bene presente
col bene futuro.
Come vi regolate?
Not. Sergio Marciano
Non penso che si possa validamente
stipulare un atto tra vivi traslativo di fabbricato ancora da costruire in
assenza di concessione edilizia.
L'effetto traslativo, in questo genere
di contratti, avviene automaticamente man mano che la cosa viene ad esistenza;
e sarebbe fin troppo facile, volendo commercializzare un fabbricato in
contrasto con la normativa e per la cui costruzione del quale non può essere
rilasciata concessione edilizia, anticipare la stipula ed aggirare una norma
imperativa.
D'altra parte, se si può aprire una
dubbiosa discussione sul semplice trasferimento di fabbricato futuro in
assenza di concessione edilizia, inserendo clausole che impediscano l'effetto dell'automatico
trasferimento, tale evenienza è sicuramente esclusa nell'ipotesi di permuta di
bene presente con bene futuro.
In tale fattispecie, infatti, la
convenienza di una tale evenienza, se ritenuta possibile, è esclusa
dallo stesso interesse e dalla stessa volontà delle parti, in
quanto il bene presente viene immediatamente trasferito.
A meno che non si trasferisca niente e
si stipuli un contratto con meri effetti obbligatori.
Richiamarsi a differenze tra oggetto
giuridico ed oggetto materiale non è argomento convincente.
D'altra parte quello che è lecito e
ricevibile lo stabilisce il legislatore, non noi.
Non mi pare che nella legge sia
contenuta una eccezione per i fabbricati futuri.
In definitiva: la
concessione edilizia può essere richiesta dagli attuali proprietari e poi
volurata. Può pure essere richiesta dall'impresa in base ad un preliminare.
In ogni caso se non
c'è la concessione niente permuta avente ad oggetto il fabbricato, anche s e
futuro.
Not. Marco Chiostrini
Dissento.
La concessione va citata in quanto si stia
negoziando un bene la cui attuale (legittima) esistenza postuli l'attuale
esistenza della concessione.
Se il bene è futuro è concepibile come oggetto dl
contratto, anche se la sua esistenza materiale richiederà la concessione, è
negoziabile ORA come puro concetto. In altre parole, bisogna saper distinguere
tra oggetto giuridico (o concettuale) del contratto e oggetto materiale dello
stesso.
Casomai, si potrebbe dire che il rilascio della
concessione è condizione della attuabilità del programma negoziale; il che è senz'altro
vero. Ma affermare che "se non c'è la concessione niente permuta avente ad
oggetto il fabbricato, anche se è futuro" significa confondere
requisiti attuali di liceità dell'oggetto con requisiti futuri di liceità della
prestazione.
In altre parole, io prometto ora un
bene fatto così e così; domani, per fare venire ad esistenza il bene, chiederò
la concessione; il mancato rilascio della stessa comporterà l'impossibilità
della prestazione e il mio inadempimento o la diversa soluzione prospettata in
atto; ma non sono tenuto a citare ora la concessione per un bene che
ancora non esiste, se non come oggetto negoziato, e solo concettualmente
individuato; anche perchè, in effetti, questa concessione allo stato non c'è.
Ragionare
diversamente implica l'impossibilità di porre in essere atti immobiliari ogni
volta che l'oggetto non sia già esistente o già definito nella sua materialità.
Si
pensi per esempio a un immobile futuro le cui caratteristiche saranno definite
da un terzo in un momento successivo all'atto.
Non
avendo ancora certezza della configurazione del bene, non è certo possibile
averne la concessione; tuttavia si tratta palesemente di un atto lecito e
ricevibile.
Certo,
cosa diversa è se il bene - pur essendo futuro - la concessione ce l'ha
già.
In
questo caso è certo prudente (non so se obbligatorio) citarla; ma sicuramente,
secondo me, se il bene è futuro e la concessione non c'è ancora, certo questo
non è di ostacolo all'atto.